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〔18〕 这里所指的集团不一定是上市公司,它指一组在营运上相关的机构,其中包括母公司及其附属公司。1997年7月2日,泰国政府被迫宣布放弃维持了13年的主要与美元挂的一篮子货币固定联系率制度,转而实行浮动率制。7月11日以后,菲律宾、印尼、马来西亚等国亦先后屈服于国际投机势力,相继采取浮动汇率制度,导致本国货币大幅贬值。一场席卷东亚诸国的金融危机就此骤然而起。美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台,不但解决从前人车争路的纷乱,而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处,是一幅由意大利名家设计的壁画,上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯,配以一座喷泉,清丽可人。第二期平台设有一喷水池,池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球,上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上,衬以彩灯,独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马,昂首阔步,意欲腾空千里,而飞马正是美孚的标志。此外,美孚其余各期均有不同造型,构成“美孚八景”,为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处,保安严密,每一幢楼宇均有电闸及户外对话机,护卫队员24小时巡逻,确保住客安全。外与港九各地交通网络连接,四通八达,深受住户欢迎。最热门的网赌网址大全比嘉年倒闭更具震撼性的,是曾经名噪一时的佳宁、益大集团的覆灭。佳宁集团由陈松青创办,崛起于70年代后期。1979年底,佳宁高价收购上市公司美汉企业控制性股权,将其易名为佳宁置业,作为集团的上市旗舰。令佳宁名震香江的是著名的金门大厦交易。1980年1月,佳宁宣布与钟氏家族的钟正文合作,以9.98亿元价格向置地购入位于金钟的金门大厦,而该大厦是置地在一年前以7.15亿元向怡和购入的。1981年9月,佳宁宣布以16.8亿元价格将金门大厦转售予林秀峰兄弟的百宁顺集团,不到一年时间获利数亿元(事后证明该项交易从未完成)。这时,佳宁置业成为香港股坛上光芒四射的新星,1981年底市值达39.21亿元,成为香港股市中仅次于置地、长实、新世界、新地的第五大地产公司。

最热门的网赌网址大全90年代中期,香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计,根据它的定义,地产业包括:(1)拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位,在统计期间相关的建造工程正积极展开,其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划,但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司,则不包括在内;(2)雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕90年代中期,香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计,根据它的定义,地产业包括:(1)拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位,在统计期间相关的建造工程正积极展开,其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划,但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司,则不包括在内;(2)雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕〔14〕 吕凯君著:《恒隆投资策略转趋积极》,载香港《每周财经动向》1992年3月23日,第18页。

有鉴于此,地产发展商开始批评这一政策。1993年2月,香港地产建设商会代表会晤港府财政司麦高乐,反映地产商的忧虑和要求。部分地产商甚至自行将按揭比率提高到7成半至9成,即在银行提供7成按揭的基础上,由发展商属下的财务公司再提供半成至两成的额外按揭贷款,但还款期较短,息率亦较高。这一做法最初由大地产商牵头,如恒基、南丰、华懋、信和、新地、长实等,后来逐步扩展到中型地产商。这一措施刺激了呆滞的楼市,促进了楼盘销售,例如新地推出的元朗加州花园、南丰推出的将军澳慧安园、长实推出的嘉湖山庄三期,反应都相当热烈。随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散,香港的商场、店铺市道亦有不俗表现,尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看,自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后,该区人流量急增,吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店,令该区店铺租金急升。1994年初,香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中,铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。(见表5.3)铜锣湾香港大厦一个商铺,有买家出价每方尺19万元,后因业主惜售而搁置。这一阶段,香港地产市场需求畅旺,价格大幅攀升的原因,主要有以下几点:根据这一定义,地产业包括3个行业,即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业,以及地产经纪及代理业。据统计,1996年地产业的营运机构单位共有8298个,就业人数64028人,比1987年分别增加101%和92%。其中,地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个,占总数的66%;以服务及租项收入和增加价值计算,该行业占整体地产业的63%和89%。从事地产保养管理服务的单位有439个,仅占总数的5.3%;但在就业方面却占总数的55.2%。而地产经纪及代理机构则有2397个,占总数的29%。(见表6.5)由此可见,地产业中,以地产发展兼/或租赁业为主体,以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过,由于地产业经营的高度集中性,该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。最热门的网赌网址大全踏入90年代以来,在多种复杂因素的推动下,香港的地产、楼市大幅飙升,拉动香港股市的大幅上涨,地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气,形成港元资产的急速膨胀,进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”,实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。

经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。1997年7月2日,泰国政府被迫宣布放弃维持了13年的主要与美元挂的一篮子货币固定联系率制度,转而实行浮动率制。7月11日以后,菲律宾、印尼、马来西亚等国亦先后屈服于国际投机势力,相继采取浮动汇率制度,导致本国货币大幅贬值。一场席卷东亚诸国的金融危机就此骤然而起。工业楼宇方面,由于1982年至1984年地产衰退期间兴建量锐减,1986年工业楼宇供不应求现象已表面化,楼价、租金借势急升。到1987年10月股灾前,各区工业楼价均创下历史最高水平,其中红磡区每方尺售价从380元升至600元,升幅近六成;九龙湾从420元升至600元,升幅达43%;荃湾及葵涌从280元升至450元,升幅亦达六成,沙田从260元升至400元,上升54%。可惜,好景不长,到1988年,随着香港经济结构逐渐向服务行业转型,部分厂商将生产工序转移到内地,工业楼宇需求不振,市道转淡。部分发展商开始在传统工业区拆卸工业楼宇,改建写字楼。而港府亦开始接纳“综合工业及办公室楼宇”的新概念,准许工业地业权持有人向城市规划委员会申请更改土地用途,兴建工业及办公室两用大厦。太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。

目前,太古地产已成为香港著名的大地产集团。据1998年度太古集团的年报,太古地产拥有的投资物业总面积达1120万方尺,另有160万方尺正在或有待发展中,并持有太古广场三家酒店各20%股权。已建成投资物业中,商业楼宇达887.4万方尺,工业楼宇181.1万方尺,住宅楼宇86.8万方尺。换言之,太古地产已与九仓、新地等鼎足而立,成为香港规模最大的地产投资集团之一。恒隆上市后,即将所筹集资金进行一项重大投资,它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院,而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格,这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来,香港股市、地产暴跌,恒隆的大部分资金被冻结,以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面,恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。四大屋邨中,以嘉湖山庄规模最大,是香港迄今以来最大的私人屋邨,占地38.8公顷,计划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇,约15 000个住宅单位。嘉湖山庄发展计划由长实策划,拥有49%权益,其余51%由中资华润集团拥有。根据1988年双方达成的协议,长实保证华润至少获利7.5亿元,但若售楼价超过特定水平,长实所分得利润份额将从49%提高到75%。(4) 海外资金大量流入。80年代中期以后,香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板,海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处,扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年,海外投资香港物业达到历史高峰,全年上亿元的物业交易逾100宗,涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告,置地公司写字楼物业的租户中,70%是来自香港以外的海外国际性机构,外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕

特区政府的一系列措施,对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显,政府的目的一方面是要稳住楼市,另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业,并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出:“如再让其(地产市场)暴跌,便会危及银行和港元,这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞,乃转而采取‘搞垮楼市,拖垮银行’的迂回策略,最后推翻联汇制,这一阴谋是相当毒辣的。”(1) 卖地成绩理想,地价屡创新高。1983年,港府地政署长杜迪就曾指出,该年是香港战后以来地产市道最差的一年。这年,港府透过官地拍卖和招标的收益,仅得5.85亿元,其中官地拍卖仅1.14亿元;1984年,情况稍有改善,全年官地拍卖收入达10.67亿元,但所推出拍卖的20幅土地中,仍有3幅被迫收回。最热门的网赌网址大全当然,这里指的仅仅是狭义的地产业,如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权,以及建造业加总视为广义的房地产业,则近20年来其在香港经济中的比重,低则占21.7%,高则超过3成(见表6.6),成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的:“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业,是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉,香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中,房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕

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